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在二手房交易過程中有很多事情需要辦理,也有很多問題需要警鐘長鳴,所以進行二手房交易并不是那么簡單的買與賣,而是多方面問題的綜合匯總,下面我們來介紹下二手房交易流程及注意事項。

二手房交易流程

    二手房交易流程

    一:看房

    買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件 ,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

    二:查驗產權

    買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到國土部門查房檔案,如賣方提供的房屋合法可以上市交易。此時買賣雙方可以協商、交付定金。

    三:簽署合同

    買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

    四:審查

    買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。

    五:資金監管及貸款申請

    買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會多出一些費用),買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件,買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司),約7~8個工作日左右。

二手房交易流程

    六:立契

    房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。目前,北京市已經取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。

    七:繳納稅費

    稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

    八:房屋過戶

    交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證,需5個工作日。

    九:銀行放款

    買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。

    十:房屋、物業交接

    買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易流程

    在二手房買賣過程中,必須遵守下列規定:

    1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份

    買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下,該項問題更需引起購房者的注意。

    2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任

    二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對于賠付時間卻沒有具體款項,這會導致違約方據此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執行力下降,因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實。

    3、必須標明付款、過戶時間

    很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期,因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行房屋買賣合同中的違約責任。

二手房交易流程

    4、必須注明二手房相關費用的交接時間

    這是買方所應關注的房屋本身的附屬問題,屬于“房屋交付”中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵,同時如果是公房交易,對于物業、供暖等費用的繳納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等,都應在合同中明確寫明。

    5、與中介公司簽訂合同時,必須有代理費明細單

    隨著中介市場的不斷完善,消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,經紀公司的代理費越來越受消費者的關心。買賣雙方在簽訂合同時,一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

    6、通過中介公司購房必須要求與房主見面

    經紀公司推出“收購”業務,因此出現“一房多賣”的違規操作,即經紀公司在收完一個客戶定金后,還會帶其他客戶看房,最后誰出價高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款,即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任,而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費者,此時您應該行使自身權利,要求約見房主當面核實,就會揭穿其不軌行為。

    7、必須學會使用補充協議

    買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

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